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11月樓市報告:一邊喊話打折促銷 一邊創下4年新高

2020-12-18 10:39:06 來源: 每日經濟新聞

[ 摘要 ]有的城市已是隆冬,有的城市還在度夏。

有的城市已是隆冬,有的城市還在度夏。

全國多地已告入冬,但房地產市場的熱度并未隨著氣溫走低而趨弱,在房企全國范圍加速搶收之下,市場整體仍然保持了韌性。但將新房成交、二手房價、土地成交數據和各地因城施策等多個維度交叉之后,卻顯現出冰火兩重天的格局。

杭州、深圳、東莞等地猶如盛夏,疫情后的樓市復蘇延續至今,各地監管部門或祭出降溫政策,或加大監管力度。比如上海,新房市場供不應求、二手房成交量創4年來新高。而部分城市早已跑步進入冬季,錯失“金九銀十”之后,等來了政府部門喊話降價促銷和放松調控的救市之舉。

廊坊房價較最高點近腰斬

房價只漲不跌時代已經過去。社科院《中國住房大數據分析報告(2020)》顯示,城市房地產市場分化較為嚴重,與歷史高點相比,20個城市下跌超過10%,其中9個城市距最高點房價調整幅度均在15%以上,廊坊市最高下調幅度達46.9%。

分區域看,跌幅超過15%的城市分布于京津冀(4個)、北部灣(1個)、大灣區城(1個)、山東半島(2個),滇西(1個),北京是唯一的一線城市。

即使新房銷售搭上了一年一度的“雙11”狂歡,北方部分城市也難以延續樓市熱度。

隨著11月19日今冬最大暴雪來襲,哈爾濱樓市也迎來一場去庫存大戰??硕饠祿@示,截至10月底,哈爾濱市商品住宅存銷比已升至百城第6位,庫存去化周期超過23個月。哈爾濱市出臺十四條扶持措施,明確鼓勵房企采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房,同時有6條內容涉及住房公積金放寬,并對公寓庫存去化加大支持,顯露出明顯的穩樓市傾向。

但市場基本面走弱的態勢難改,據易居哈爾濱公司監測顯示,11月哈爾濱市商品房繼續量價同跌,六區商品房成交6099套、成交面積62.73萬平方米,同比下跌3成。

中指院數據顯示,11月百城新房價格跌幅前十的城市中,聊城、德州、東營等華北城市占比明顯加大,此外深圳也以環比下跌0.31%成為跌幅第十位的城市。

中國住房大數據分析報告認為,考慮到這些城市在房價下跌前曾經有過快速上漲,其房價下跌屬于理性回歸范圍。

36城二手房市場寒意陣陣

據中指院統計,11月百城中36個城市二手住宅價格呈現環比下跌勢頭,但下跌城市較上月減少3個。其中菏澤環比下跌1.57%;常熟、衡水、北海、石家莊環比跌幅在0.5%(含)~1.0%之間;張家口、鄭州等25個城市跌幅在0.1%(含)~0.5%之間;長春、福州等6個城市跌幅均在0.1%以內。

作為樓市晴雨表,這些出現回調城市的土地市場,已透露出未來市場調整的姿態。據諸葛找房統計,11月全國主要地級市土地流拍率達到9.58%,較上月上漲1.59個百分點。恩施、宜春、烏魯木齊居流拍前三;在濟南,11月30日出讓的18宗土地,有終止、有流拍,也有底價成交,降溫明顯。

在北方個別城市房價距最高點腰斬的同時,中國住房大數據分析報告的樣本城市中有30個城市房價可能已超過2018年1月以來的高點。其中包含一線城市1個,二線城市5個,三四線城市24個。

進入11月,中指數據顯示,百城新房價格漲幅前十的城市中長三角城市占據7席,其余3城均位于珠三角。

武漢新房成交面積居全國首位

從中指院數據看,百城11月全國新房銷售最火熱的區域是武漢,成交面積251.11萬平方米居全國首位,據此計算的體量相當于兩個上海、四個深圳。

從全年來看,金九銀十的熱度延續至今,并拉平了今年一季度因疫情帶來的成交缺失,月均成交已恢復到2018年水平。而武漢11月份新房均價環比微漲0.12%,環比漲幅位于百城中的中位。

領漲全國的東莞市,則開始向長沙“抄作業”。中指院11月百城新建住宅價格指數顯示,東莞市11月新房銷售價格漲幅1.14%,居全國第一;當月東莞新房成交面積超過深圳,達到77.68萬平方米,同比增幅為56.9%,超過四個一線城市50%的平均同比增幅。

11月14日,東莞住房和城鄉建設局相關領導一行赴長沙、深圳調研考察房地產調控的相關經驗,并指出要按照中央相關決策部署,學習借鑒長沙調控經驗,結合東莞實際,針對短板漏洞和突出問題,積極建言獻策,供市委市政府決策參考。

應聲而動的還有江蘇淮安,11月發布“六不準”、“六要”相關通知,規范營銷和銷售環節、打擊囤積房源等行為。

總體成交情況來看,11月CREIS監測的主要城市成交面積環比微降2.68%,超4成城市環比均有不同程度下降,同比則上升4.05%。環比來看,9個城市均有不同程度下降,泉州降幅較明顯,福州次之,此外南寧降幅較小,未超過1%;環比上升的城市中,北京升幅較高,近7成,西安和深圳升幅均超4成。同比來看,14個城市上升,深圳和北京升幅較為明顯。

上海二手房成交量創新高

11月,上海二手房市場大有“入夏”之勢:二手住宅成交套數約3.2萬套,環增13.5%,同比增長81.4%,成交量創下4年來新高??傮w來看,疫情并未對上海全年市場產生影響,前11個月上海二手房市場成交量同比增長了20.7%。

深圳中原研究中心數據顯示,11月深圳二手住宅過戶套數連跌三個月之后止跌回升,為5812套,環比回升15.1%。

另據中指院統計,11月百城中二手住宅價格環比上漲的城市個數為63個,較上月增加5個,城市的熱度也“四季分明”——東莞、寧波等7個城市環比漲幅在1.0%(含)以上;連云港、威海等17個城市漲幅在0.5%(含)~1.0%之間;綿陽、惠州等26個城市漲幅在0.1%(含)~0.5%之間;臺州、沈陽等13個城市漲幅均在0.1%以內。

11月的土拍市場,最熱區域當屬深圳、廣州和上海。深圳共成交13宗地塊,僅11月23日一天,推出的8宗地塊全部成交,單日吸金339.81億元。

據《每日經濟新聞》此前報道,今年深圳無論是從房地產開發量還是宅地供應量來說均為近5年來最大規模,截至當日,深圳已累計出讓28宗居住用地,總建筑面積約479萬平方米,總地價約757.5億元。

11月全國出讓金排名前二十城市成交總額為2498億元,較去年同期增加19%。一線城市深圳、廣州、上海分列一二三名,合計收金845.7億元,占TOP20榜單總額的34%。二線城市共占據榜單10席;三四線城市入榜7席,直逼二線城市,其中揚州、南通、珠海、臨沂等三四線城市沖入TOP10。

15家房企已完成九成目標

2020年前11個月,頭部房企優勢仍然明顯,“碧恒萬”合計銷售超過2萬億元。從前11月各家房企的銷售業績目標完成情況來看,房企表現仍然嚴重分化。

11月央企銷售顯著發力,保利、中海、華潤、招商表現較為突出,單月業績規模同比提升顯著。據中指院統計,招商、中海的單月業績同比增幅分別達到63%和52.4%。

在完成銷售目標上,房企可謂“幾家歡喜幾家愁”。據億翰智庫統計,越秀地產、中國恒大、時代中國已超額完成全年目標,分別完成106%、105%、102%;中國金茂已100%完成目標;弘陽地產、禹洲集團、招商蛇口、龍湖集團、美的置業等房企的業績目標完成度已經超過90%。對于這些房企而言,如無外部不確定因素沖擊,企業在業績目標基礎上實現增量是大概率事件。

但仍有多家房企的銷售業績目標達成率甚至低于80%,如首創置業、建業地產分別完成75%、71%,完成銷售回款目標壓力重重。

記者手記:樓市沖刺倒計時

2020年的房地產市場終于進入最后沖刺階段,隨著全國大部分地區氣溫漸次降低,樓市分化加劇也如期而至,11月各地“一城一策”頗有趣味,有的區域開始救市、有的城市適度放寬,也有的城市繼續收緊調控,不同的政策力度反映出這一城市的市場變化。

武漢市場已經完全抹平疫情帶來的陰霾,11月份成交面積穩居全國首位,相當于兩個上海、四個深圳,月均成交已恢復至2018年水平。而土拍市場的熱力分布也高度一致,烏魯木齊、濟南等北方城市流拍增加,深圳卻一枝獨秀,再現“史詩級”土拍。

房企業績分化,越秀地產、中國恒大、時代中國已超額完成全年目標,分別完成106%、105%、102%;中國金茂已100%完成目標,但多家房企目標達成率仍低于80%。

最后一個月房企會否改變現有局面,值得拭目以待。

聲明:以上資訊中涉及到的面積均為建筑面積
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